Scholl Lienhard & Partner - SLP | Advokatur & Notariat

Bürokratie der Grundbuchämter

02.11.2015 10:41

Gustav Lienhard, Rechtsanwalt und NotarWall of Akten

Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) – verkürzt Bewilligungsgesetz oder im Volksmund Lex-Friedrich oder Lex-Koller genannt – schränkt den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland ein, um die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern. Um sowohl die Boden- und Immobilienpreise als auch die Mietzinsen nicht infolge starker ausländischer Nachfrage in die Höhe schiessen zu lassen, dürfen Ausländer, die nicht in der Schweiz wohnhaft sind, grundsätzlich kein Bauland, keine Eigentumswohnungen und keine Mehr- oder Einfamilienhäuser erwerben. Ein Ausländer, der eine Bewilligung C (Niederlassungsbewilligung) hat, gilt hingegen nicht als sogenannte Person im Ausland. Ein Ausländer mit Jahresaufenthaltsbewilligung (Bewilligung B) darf für den Eigengebrauch eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus kaufen. Er muss jedoch im notariell beurkundeten Kaufvertrag bestätigen, dass er im Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft nicht bereits Eigentümer einer Immobilie in der Schweiz ist und dass er das Vertragsobjekt selber und dauernd bewohnen wird (Begründung eines neuen Wohnsitzes).

Lange Zeit gaben sich die zuständigen Behörden mit dieser Erklärung des Käufers zufrieden. Die Verwaltung hat nun aber eine Verschärfung vorgenommen, da angeblich in ganz seltenen Fällen Missbräuche festgestellt worden sind. So verlangt die Verwaltung nun den sogenannten vertieften Wohnsitznachweis. Der ausländische Käufer bzw. der Notar hat dem Grundbuchamt zusätzlich eine Wohnsitzbescheinigung und den Nachweis der Steuerpflicht vorzulegen.

Was einfach tönt, ist in der Praxis mit Aufwand und Kosten verbunden. Wohnt ein Ausländer mit Bewilligung B zum Beispiel in der Gemeinde X und kauft nun für sich und seine Familie eine sich noch im Bau befindende neue Eigentumswohnung in der Gemeinde Y, so kann der Ausländer logischerweise nur eine Wohnsitzbescheinigung der Gemeinde X und auch den entsprechenden Ausweis der Steuerpflicht durch die Gemeinde X erbringen, nicht aber von der Gemeinde Y, da der Ausländer ja noch nicht in der sich im Bau befindenden Wohnung der Gemeinde Y wohnt.

Ganz absurd wird es, wenn der eine Ehegatte, was sehr häufig der Fall ist, Schweizer ist und der andere Ehepartner Ausländer mit Bewilligung B. Heute kaufen Ehegatten eine Immobilie in der Regel gemeinsam, sei es als Miteigentümer oder als Gesamteigentümer. Obwohl der Schweizer dem Bewilligungsgesetz nicht untersteht, muss der sogenannte vertiefte Wohnsitznachweis auch dann erbracht werden, wenn zum Beispiel der schweizerische Ehemann zusammen mit seiner dänischen Ehefrau, die den Ausländerausweis B hat, eine Eigentumswohnung für den Eigengebrauch kauft. Die Beschaffung dieser Dokumente verursacht Kosten; so verlangt der Notar für diesen Zusatzaufwand entsprechend dem Zeitaufwand ein Honorar und die Gemeinde, welche die vom Grundbuchamt verlangten Dokumente erstellt, verlangt ebenfalls eine entsprechende Gebühr.

Trotz Einwendungen, die Verwaltung solle in solchen Fällen mit Augenmass und mit gesundem Menschenverstand vorgehen, beharren die Grundbuchämter gestützt auf eine Weisung des Bundesamtes für Justiz auf diesen sogenannten vertieften Wohnsitznachweis, da es offenbar in ganz seltenen Fällen in den Kantonen Tessin und Genf zu Missbräuchen gekommen ist. Ob sich die Anzahl dieser Missbräuche im Promillebereich bewegt oder gar noch tiefer ist, konnte mir kein Beamter sagen, da angeblich keine entsprechende Statistik geführt wird. Vermutlich werden tausende von Kaufverträgen über Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, bei denen ein Ehepaar mit einem ausländischen Ehegatten mit Bewilligung B kauft, mit diesem Zusatzaufwand abgewickelt, nur weil es angeblich in ganz seltenen Fällen zu Missbräuchen gekommen ist. Es erstaunt daher nicht, dass die Verwaltung immer mehr Personal beschäftigen muss.

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