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Mietzinsreduktionen

09.07.2015 05:57

Haus und GeldGustav Lienhard, Rechtsanwalt und Notar

Bekanntlich wurde vor wenigen Tagen der Referenzzinssatz von 2.0 % auf 1.75 % gesenkt. Die mieterfreundlichen Medien haben dies natürlich zum Anlass genommen, während Tagen zu verkünden, dass die Mieter nun Anrecht auf eine Mietzinssenkung haben.

Die Rechtslage ist komplex und nicht derart einfach. Eine Reduktion des Referenzzinssatzes von 2.0 % auf 1.75 % entspricht einer Mietzinsreduktion von 2.91 %. Der Mieter kann ein schriftliches Herabsetzungsbegehren an den Vermieter richten. Dieser hat innert 30 Tagen zu antworten. Lehnt der Vermieter die Mietzinssenkung ab, kann der Mieter innert einer weiteren Frist von 30 Tagen die Mietschlichtungsbehörde anrufen.

Der Vermieter kann gegenüber dem Mieter und auch gegenüber der Mietschlichtungsbehörde den grundsätzlichen Senkungsanspruch des Mieters von 2.91 % durch Verrechnung mit anderen Faktoren tilgen. So kann der Vermieter einmal 40 % der Teuerung, die seit der letzten Mietzinsanpassung aufgelaufen ist, als Erhöhungsfaktor zur Verrechnung bringen. Zusätzlich anerkennen die Mietschlichtungsbehörden je nach Alter der Immobilie pauschale Kostensteigerungen von 0.5 % bis 1.0 % pro Jahr. Und als dritter Faktor kann der Vermieter Investitionen für umfassende Überholungen und andere wertvermehrende Investitionen, insbesondere auch für energetische Verbesserungen, in Verrechnung bringen.

Der Vermieter kann zudem argumentieren, dass er mit dem bestehenden Mietzins keinen übersetzten Ertrag erzielt. Zulässig ist zur Zeit ein Nettoertrag von ca. 2.25 %, bei Neubauten eine Bruttorendite von ca. 3.75 %.

Als weiteres Argument kann der Vermieter anführen, seine Mietzinsen seien orts- und quartierüblich. In diesem Fall muss der Vermieter der Schlichtungsbehörde fünf vergleichbare Mietobjekte angeben.

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