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Kündigungssperrfrist im Mietrecht

07.04.2015 13:14

WohnhausGustav Lienhard, Rechtsanwalt und Notar

Wie schon in einem früheren Beitrag dargelegt, ist eine Kündigung durch den Vermieter grundsätzlich nur dann gültig, wenn die Kündigung mit einem Formular, das vom Kanton genehmigt ist, vorgenommen wird. Auf diesem amtlichen Formular ist eine Rechtsmittelbelehrung angebracht. Es wird darin festgehalten, dass die Kündigung innert 30 Tagen seit Empfang bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht angefochten werden kann. Innert gleicher Frist kann ein Begehren um Erstreckung des Miet-/Pachtverhältnisses eingereicht werden.

Gemäss Art. 271 OR kann eine Kündigung angefochten werden, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Als Beispiel dient die sogenannte Rachekündigung. Wenn sich Mieter und Vermieter in die Haare geraten und der Vermieter das Mietverhältnis anschliessend kündigt, so ist diese Kündigung nichtig, wenn der Mieter vor den gerichtlichen Behörden darlegen kann, dass es sich um eine sogenannte Rachekündigung handelt, dass also der Vermieter nur deshalb kündigt, weil sich Mieter und Vermieter wegen eines berechtigten Anliegen des Mieters vor der Kündigung gestritten haben.

Gemäss Art. 271a OR besteht zudem eine Kündigungssperrfrist. Wenn der Vermieter in einem früheren Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren zu einem erheblichen Teil unterlegen ist oder wenn der Vermieter seine Forderung bzw. Klage zurückgezogen oder zu einem erheblichen Teil eingeschränkt hat, wenn der Vermieter auf die Anrufung des Richters verzichtet hat oder mit dem Mieter einen Vergleich abgeschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat, entsteht eine Sperrfrist von drei Jahren. Falls es zwischen Vermieter und Mieter nicht zu einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren gekommen ist, der Mieter aber durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Verfahrens für eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat, so entsteht ebenfalls eine dreijährige Kündigungssperrfrist.

Mit anderen Worten muss sich der Vermieter sehr wohl überlegen, was zu tun ist, wenn der Mieter mit einer Forderung an den Vermieter gelangt. Je nach dem wie sich die Parteien über eine derartige Forderung des Mieters einigen, kann dies schlussendlich eine dreijährige Kündigungssperrfrist auslösen, d.h. unter Umständen kann der Vermieter das Mietverhältnis während drei Jahren nicht mehr kündigen. Diese Sperrfrist gilt nur für den Vermieter, nicht aber für den Mieter, wie generell im Mietrecht die Rechte und Pflichten sehr einseitig zu Lasten des Vermieters und zu Gunsten des Mieters geregelt sind. Aus dieser beispielhaften Aufzählung zeigt sich einmal mehr, wie einseitig und unausgeglichen das Mieterecht ist und wie sehr der Gesetzgeber den Vermieter benachteiligt und für diesen mit teilweise schikanö-sen Formvorschriften Fallen aufgestellt hat.

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