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Muss der Vermieter eine Mietzinssenkung in Folge gesunkenen Referenzzinssatzes bedingungslos anerkennen?

16.02.2015 06:52

Rudolf Studer, Rechtsanwalt LL.M.Haustuere mit Schluessel

Es ist bekannt, dass eine Senkung des Referenzzinssatzes zur Senkung des Mietzinses führen kann. Damit es überhaupt zu einer Senkung kommt, muss der Mieter aktiv werden und die Mietzinssenkung beim Vermieter verlangen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, den Senkungsanspruch automatisch weiterzugeben. Die Mietzinssenkung kann nur auf den nächsten Kündigungstermin geltend gemacht werden. Beantwortet der Vermieter das Senkungsbegehren innert dreissig Tagen nicht oder gibt er keine befriedigende Antwort, so kann der Mieter innert einer Frist von weiteren dreissig Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.

In der Regel verrechnet der Vermieter Kostensteigerungen, wie beispielsweise die Erhöhung des Landesindexes der Konsumentenpreise oder allgemeine Kostensteigerungen mit dem Senkungsanspruch des Mieters. Dies ist zulässig, sofern die Erhöhungstatbestände gegeben sind. Das bisher Dargelegte ist landläufig bekannt und führt in der Praxis auf Grund der klaren Vorgaben zu wenig Problemen.

Weit problematischer sind zwei weitere Punkte, die der Vermieter bei einem Senkungsbegehren entgegenhalten kann:

a) Wenn die Mietzinssenkung zu einer ungenügenden Rendite führen würde

b) Wenn der bisherige Mietzins unter dem orts- oder quartierüblichen Niveau für vergleich-bare Mieträume liegt

Die Bestimmung beider Faktoren ist relativ kompliziert und der Beweis für das Vorhandensein der Einwände liegt beim Vermieter.

Die Berechnung der zulässigen Brutto- oder Nettorendite ist in der Regel aufwändig und kompliziert, weshalb an dieser Stelle darauf verzichtet wird, auf die Details einzugehen.

Bei der Berufung auf die Orts- oder Quartierüblichkeit des Mietzinses muss der Vermieter in der Regel fünf konkrete Vergleichsobjekte nachweisen, die im Bezug auf Standort, Baujahr, Grösse, Ausbaustandard usw. der Liegenschaft vergleichbar sind. Dies dürfte in der Praxis schwierig sein. Möglich ist aber auch ausnahmsweise eine genügend detaillierte Statistik wie ein Mietpreisraster oder ähnliches.

Die beiden Einreden des Vermieters (Rendite und Orts- oder Quartierüblichkeit) dürften für den Vermieter oftmals schwierig nachzuweisen sein. Können sich Vermieter und Mieter betreffend des Senkungsanspruchs nicht einigen, ist es an der Zeit, die Schlichtungsbehörde anzurufen. Diese hat grosse Erfahrung bei der Beurteilung solcher Fragen.

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