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Umnutzung von alten Gewerbebauten außerhalb der Bauzone

11.02.2015 07:01

Alte_LagerhalleDr. Andreas Baumann, Rechtsanwalt und Notar

Außerhalb der Bauzone existieren in der Schweiz eine Vielzahl von gewerblichen und landwirtschaftlichen Bauten, die heute nicht mehr wie früher genutzt werden bzw. werden können, weil die ursprüngliche Nutzung nicht mehr rentiert, nicht mehr möglich oder aus anderen Gründen dahingefallen ist. Dies trifft beispielsweise zu für Restaurantbetriebe, Sägereien, Schreinereien oder andere gewerbliche Betriebe, die aus unterschiedlichen Gründen aufgegeben wurden.

Meistens sind solche Liegenschaften, die außerhalb der Bauzone liegen, zonenwidrig geworden, weil das seit 1. Januar 1980 geltende eidgenössische Raumplanungsgesetz (RPG) die Unterscheidung von Bauzone und Gebiet außerhalb der Bauzone vornimmt und die betroffene Gewerbeliegenschaft ausserhalb der Bauzone liegt. Für Bauten außerhalb der Bauzone ist für Umnutzungen und Umbauten eine Ausnahmebewilligung gemäß Art. 24 ff. RPG notwendig. Danach können Bewilligungen für die Umnutzung von Bauten und Anlagen erteilt werden, wenn der Zweck der Bauten und Anlangen einen Standort außerhalb der Bauzone erfordert und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen. Die gewünschte Umnutzung altrechtlicher Liegenschaften, d.h. Liegenschaften, die vor dem 1. Januar 1980 rechtmäßig erstellt wurden, ist somit gestützt auf Art. 24 RPG in der Regel nicht möglich.

Das Raumplanungsgesetz hat indessen für zonenfremde gewerbliche Bauten und Anlagen außerhalb von Bauzonen die Sonderbestimmung von Art. 37a RPG vorgesehen. Danach kann der Bundesrat in einer Verordnung eine andere Nutzung von ursprünglich gewerblich genutzter Bauten und Anlagen, die vor dem 1. Januar 1980 erstellt wurden, ermöglichen. Dies hat der Bundesrat mit dem neuen Art. 34 RPV getan.

Gemäß Art. 34 RPV sind für altrechtliche gewerbliche Bauten und Anlagen Zweckänderungen sowie Erweiterungen von zonenwidrig gewordenen gewerblichen Bauten möglich, wenn die vorgesehene Baute rechtmäßig erstellt oder geändert worden ist und keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf Raum und Umwelt entstehen. Zusätzliche Voraussetzung ist, dass die bisherige Gewerbebaute für den ursprünglichen Zweck nicht mehr benötigt wird oder sichergestellt ist, dass sie zu diesem Zweck erhalten bleibt. Zudem darf die neue Nutzung keine Ersatzbaute zur Folge haben, welche nicht notwendig ist. Dabei darf eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschließung notwendig sein. Sämtliche Infrastrukturkosten, die im Zusammenhang mit der bewilligten neuen Nutzung anfallen, hat der Grundeigentümer zu bezahlen. Schließlich darf die landwirtschaftliche Bewirtschaftung der umliegenden Grundstücke nicht gefährdet werden und auch keine anderen überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen.

Es hat sich herausgestellt, dass die Umnutzung altrechtlicher Gewerbebauten außerhalb der Bauzone für die Bauherrschaft eine große Knacknuss darstellt. Kürzlich hat das Bundesgericht die Umnutzung einer alten Sägerei zu einem Wochenendhaus außerhalb der Bauzonen als unzulässig erklärt, da eine vollständige Umnutzung einer Gewerbebauten zu Wohnzwecken nur unter strengen Voraussetzungen möglich ist. Unter diesen Umständen ist eine Umnutzung von alten Gewerbebauten ausserhalb der Bauzone sorgfältig zu planen.

Eine liberalere Rechtsprechung verfolgte früher das Zürcher Verwaltungsgericht. Dieses Gericht hat jeweils eine Umwandlung von Gewerberaum in Wohnraum ermöglicht, wenn die Wohnnutzung weniger Auswirkungen auf Raum und Umwelt hatte als die frühere gewerbliche Nutzung. Das schweizerische Bundesgericht hat nun kürzlich strengere Masstäbe verlangt (Entscheid vom 8. Oktober 2014).

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