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Kündigung im Mietrecht, insbesondere bei Zahlungsverzug

15.10.2014 07:20

Pay the rentEin Mietverhältnis kann grundsätzlich befristet oder unbefristet sein. Ein befristetes Mietverhältnis endet ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer. Die unbefristeten Mietverhältnisse werden durch Kündigung aufgelöst.

Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen müssen schriftlich kündigen. Dabei ist zu beachten, dass der Vermieter (nur der Vermieter) das Mietverhältnis zudem mit einem Formular kündigen muss, das vom Kanton genehmigt ist und angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will. Der Formularzwang gilt also nicht für den Mieter, sondern einseitig nur für den Vermieter. Hält sich der Vermieter nicht an diese gesetzliche Bestimmung von Art. 266l OR, so ist die Kündigung nichtig, also ungültig. Das Formular, das für Mietverhältnisse im Kanton Aargau zu verwenden ist, kann bei den Mietgerichten bezogen oder aus dem Internet heruntergeladen werden.

Die Kündigungsfristen werden in der Regel in einem schriftlichen Mietvertrag zwischen den Parteien vereinbart. Vereinbaren die Parteien, was sehr unüblich ist, keine Kündigungsfrist, so gilt gemäss Art. 266b OR bei unbeweglichen Mietobjekten und Fahrnisbauten eine Frist von drei Monaten.

Wenn nun der Mieter seine Mietzinszahlungen einstellt bzw. mit den Mietzinszahlungen im Rückstand ist, so kann das Mietverhältnis unter Umständen vom Vermieter vorzeitig gekündigt werden. Die entsprechenden Vorschriften befinden sich in Art. 257d OR. Der Vermieter muss dem Mieter schriftlich eine Zahlungsfrist ansetzen und ihm gleichzeitig androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Zahlungsfrist das Mietverhältnis gekündigt werde.

Die Frist zur Nachzahlung von ausstehenden Mietzinsen (und/oder Nebenkosten) bei Wohn- und Geschäftsräumen beträgt mindestens 30 Tage. Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn der Mieter die Aufforderung zur Zahlung erhalten hat. Hier passieren in der Praxis bei Laien die häufigsten Fehler, dass nämlich die Frist ab Versand der Aufforderung zur Bezahlung berechnet wird. Sinnvollerweise sendet der Vermieter daher die Zahlungsaufforderung eingeschrieben und schaut dann auf der Homepage der Schweizerischen Post, wann der Mieter den Brief entgegengenommen hat, oder man versendet die Aufforderung eingeschrieben mit Rückschein. Erst ab Empfangsdatum der Zahlungsaufforderung beginnt die 30-tägige Frist zu laufen.

Zahlt der Mieter den ausstehenden Mietzins innert der ihm gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter dann das Mietverhältnis kündigen. Zu beachten ist, dass das Mietverhältnis wiederum schriftlich und mit amtlich genehmigtem Formular zu kündigen ist. In diesem speziellen Fall wird die Kündigungsfrist auf mindestens 30 Tage reduziert, jeweils auf Ende eines Monats.

Zu beachten ist weiter, dass die Zahlungsaufforderung und die Kündigung bei Ehepaaren sowohl dem Ehemann als auch der Ehefrau jeweils separat zuzustellen sind. Dies gilt auch, wenn der Mietvertrag mit einer nicht verheirateten Person abgeschlossen wird und diese Person dann während der Dauer des Mietverhältnisses heiratet.

Gustav Lienhard
Rechtsanwalt und Notar

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