Grundstück erworben, mit grosser Vorfreude die Bauarbeiten in Angriff genommen – und dann die Hiobsbotschaft des Geologen: der zu bebauende Boden ist belastet. Wer in einer solchen Situation rechtlich belangt werden kann und welche Abklärungen sich im Vorfeld lohnen, wird im nachfolgenden Beitrag aufgezeigt.
Allgemeines
Zunächst ist festzuhalten, dass nicht jede Bodenbelastung eine Belastung im Sinne des Umweltrechts darstellt. Gemäss Art. 2 Abs. 1 Altlasten-Verordnung (AltlV) sind belastende Standorte Orte, deren Belastung von Abfällen stammt und die eine beschränkte Ausdehnung aufweisen. Sie umfassen Ablagerungsstandorte, Betriebsstandorte und Unfallstandorte. Die zuständigen Behörden ermitteln diese belasteten Standorte und tragen sie in den Kataster der belasteten Standorte ein. Dabei wird festgehalten, ob ein Standort überwachungsbedürftig, sanierungsbedürftig oder weder überwachungs- noch sanierungsbedürftig ist (Art. 8 AltlV).
Sanierung eines Grundstücks gemäss Art. 32d USG
Vorauszuschicken ist, dass eine Kostenverteilung nach Art. 32d USG grundsätzlich voraussetzt, dass der Standort im Kataster der belasteten Standorte als sanierungs- oder überwachungsbedürftig eingestuft wurde. Es bedarf somit einer entsprechenden Feststellung durch die zuständige Behörde. In der Praxis wird eine Baubewilligung in solchen Fällen regelmässig nur erteilt, wenn die erforderlichen Sanierungsmassnahmen geplant sind und spätestens im Zuge des Bauvorhabens umgesetzt werden.
Liegt eine solche behördliche Feststellung vor, gilt das Verursacherprinzip: Die Kosten für notwendige Untersuchungs-, Überwachungs- und Sanierungsmassnahmen sind von den Verursachern zu tragen. Sind mehrere Verursacher beteiligt, erfolgt die Kostentragung anteilsmässig entsprechend ihrer Verursachung. In erster Linie haftet, wer die Belastung durch sein Verhalten verursacht hat (sog. Verhaltensstörer). Demgegenüber kann auch der Inhaber des Standorts (sog. Zustandsstörer) kostenpflichtig werden. Dieser trägt jedoch keine Kosten, wenn er bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt keine Kenntnis von der Belastung haben konnte (Art. 32d Abs. 2 USG). Das Gemeinwesen übernimmt schliesslich die Kostenanteile von Verursachern, die nicht ermittelt werden können oder zahlungsunfähig sind (Art. 32d Abs. 3 USG).
In der Praxis bedeutet dies, dass auch ein neuer Eigentümer eines belasteten Grundstücks unter Umständen an den Sanierungskosten beteiligt wird. Als Zustandsstörer kann ihm ein Kostenanteil auferlegt werden, insbesondere wenn er von der Belastung wusste oder hätte wissen müssen. Ein höherer Kostenanteil kann zudem dann gerechtfertigt sein, wenn der Eigentümer aus der Belastung einen wirtschaftlichen Vorteil gezogen hat, etwa durch einen entsprechend reduzierten Kaufpreis.
Als Käufer empfiehlt es sich daher, sich im Rahmen des Grundstückkaufs nicht nur mit dem Altlastenkataster, sondern auch mit der Historie des Grundstücks auseinander zu setzen (z.B. frühere industrielle Nutzung oder Garagenbetriebe). Bei Verletzung der gebotenen Sorgfalt kann der neue Eigentümer nach konstanter Praxis mit einem Kostenanteil von etwa 10 bis 30 % der Untersuchungs- und Sanierungskosten belastet werden. Können weder der ursprüngliche Verursacher noch der Eigentümer belangt werden, trägt letztlich das Gemeinwesen die Kosten.
«Sanierung» eines Grundstücks gemäss Art. 32 Abs. 1 USG
Ist ein Grundstück nicht im Kataster eingetragen und besteht auch keine entsprechende Pflicht zur Eintragung, liegen jedoch erhöhte Schadstoffwerte im Boden vor, die eine gesonderte Entsorgung erforderlich machen, gelangt der allgemeine Grundsatz von Art. 32 USG zur Anwendung. In der Praxis betrifft dies häufig sogenannte geogene Belastungen, d.h. Schadstoffwerte, die auf natürliche Ursachen zurückzuführen sind.
Gemäss Art. 32 Abs. 1 USG hat der Inhaber der Abfälle die Kosten de Entsorgung zu tragen. Kann dieser nicht ermittelt werden oder ist er zahlungsunfähig, übernimmt der Kanton die Kosten (Art. 32 Abs. 2 USG).
Als Abfälle gelten bewegliche Sachen, deren sich der Inhaber entledigt oder deren Entsorgung im öffentlichen Interesse geboten ist. Unter „Entledigung“ ist die Zuführung zur Entsorgung im Sinne der Umweltschutzgesetzgebung zu verstehen.
Für Aushub- und Ausbruchsmaterial gilt zudem eine Verwertungspflicht (Art. 19 VVEA). Werden Grenzwerte gemäss Anhang 3 Ziff. 1 VVEA (Deponietyp A) ausschliesslich aufgrund nachgewiesener geogener Belastung überschritten, gilt das Material abfallrechtlich grundsätzlich als unverschmutzt. Gleichwohl kann eine solche Belastung eine Gefährdung darstellen, weshalb das Vorsorgeprinzip (Art. 1 Abs. 2 USG) zur Anwendung gelangt.
In der Praxis zeigt sich jedoch, dass Deponien nicht verpflichtet sind, entsprechendes Material anzunehmen. Geogen belasteter Aushub führt häufig zu erhöhtem Aufwand und birgt für Deponien eigene regulatorische Risiken. Dies hat zur Folge, dass solches Material nicht wieder verwendet werden kann und oftmals als Abfall entsorgt werden muss, was mit erheblichen Mehrkosten verbunden sein kann.
Für Grundstückkäufer empfiehlt es sich daher, frühzeitig ein geologisches Gutachten einzuholen – insbesondere dann, wenn in der Umgebung bereits Belastungen (z.B. erhöhte Metallwerte) festgestellt wurden. Ebenso ist es ratsam, gemeinsam mit dem beauftragten Bauunternehmen frühzeitig eine Lösung für den Umgang mit belastetem Aushub zu erarbeiten.
Fazit
Bei belasteten Böden – unabhängig davon, ob sie im Kataster eingetragen sind oder nicht – ist eine frühzeitige Abklärung entscheidend. Zwar lassen sich Kosten häufig nicht vollständig vermeiden, durch sorgfältige Prüfung und Planung jedoch erheblich reduzieren.
Gerne unterstützen wir Sie bei entsprechenden Fragestellungen.
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