Teilrevision des Obligationenrechts
Mit dem Neujahrsbeginn 2026 folgen wesentliche Änderungen im Obligationenrecht betreffend Werkvertrag. Die Teilrevision dient der Stärkung der Rechtstellung von Käufern und Bauherren. Sie betrifft punktuelle Fragen des kauf- und werkvertraglichen Sachgewährleistungsrechts.
Ausgangslage vor Teilrevision
Vor der Teilrevision hatte der Käufer bzw. Besteller die Kaufsache oder das Werk nach Ablieferung zunächst zu prüfen und etwaige Mängel dem Verkäufer bzw. Unternehmer gegenüber unverzüglich zu rügen. Mängel, die bei einer ordentlichen Untersuchung nicht erkennbar waren und sich erst später ergaben (sogenannte versteckte Mängel), waren nach ihrer Entdeckung sofort zu rügen. Ohne sofortige Rüge verlor man in beiden Fällen die entsprechenden Gewährleistungsrechte.
Zudem hatte das bisher geltende Recht den Verkäufern und Unternehmern ermöglicht, die Mängelrechte weitgehend vertraglich auszuschliessen. Dies führte häufig zu einer Benachteiligung der Käufer und Bauherren.
Änderungen per 1. Januar 2026
Neue Rügefrist von 60-Tagen
Als Kernstück der Teilrevision sieht das Gesetz neu vor, dass Mängel nicht mehr unverzüglich gerügt werden müssen. Neu gilt eine einheitliche Rügefrist von 60 Tagen, die ab Ablieferung bzw. Entdeckung des Mangels zu laufen beginnt. Die 60-tägige Frist ist teilzwingend und kann vertraglich nicht verkürzt werden. Diese Frist gilt in mehreren Konstellationen:
- beim Grundstückkaufvertrag, sowohl bei offenen als auch bei verdeckten Mängeln (Art. 219a Abs. 1 OR),
- bei Kaufverträgen über bewegliche Sachen, wenn deren Mängel zur Mangelhaftigkeit eines unbeweglichen Werks führen, in das sie bestimmungsgemäss integriert wurden (Art. 201 Abs. 4 OR) und
- bei Werkverträgen über unbewegliche Werke, wobei die Frist sowohl für Mängel des Bauwerks selbst als auch für solche gilt, die sich aus integrierten beweglichen Werken ergeben oder aus Planungsleistungen von Architekten und Ingenieuren stammen, die als Grundlage für das unbewegliche Werk dienten (Art. 367 Abs. 1bis OR).
Zwingendes unentgeltliches Nachbesserungsrecht
Neben der verlängerten Rügefrist besteht neu ein gesetzlich verankertes (unentgeltliches) Nachbesserungsrecht für neue oder schlüsselfertige Bauten. Mit dieser Neuerung wird die bisher verbreitete Praxis beendet, wonach Verkäufer ihre Haftung im Vertrag ausschlossen und lediglich ihre Unternehmerrechte abtraten. Vereinfacht gesagt, kann sich der Käufer bei einem Mangel nun direkt an den Verkäufer wenden und dieser muss die Mängelbehebung besorgen bzw. dieser muss mit den jeweiligen Handwerkern die Mängelbehebung organisieren.
Verjährungsfrist
Bereits unter dem geltenden Recht verjährten die Mängelrechte des Käufers erst nach fünf Jahren. Neu ist die fünfjährige Verjährungsfrist teilzwingend und kann nur noch verlängert, jedoch nicht verkürzt werden (Art. 219a Abs. 3 und Art. 371 Abs. 3 OR).
Exkurs: Bauhandwerkerpfandrecht
Eine neue Regelung im Zivilgesetzbuch, welche im vorliegenden Kontext zu erwähnen ist, ist die Klärung betreffend die Bedeutung der «hinreichenden Sicherheit» im Bauhandwerkerpfandrecht zur Verhinderung der definitiven Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts. Neu genügt es, wenn die Sicherstellung der Pfandsumme inklusive Verzugszinse für zehn Jahre als hinreichende Sicherheit hinterlegt werden (Art. 839 Abs. 3 ZGB).
Fazit
Die Teilrevision wird zu spürbaren Veränderungen im kauf- und werkvertraglichen Gewährleistungsrecht führen. Die Reform bringt vor allem mehr Rechtssicherheit und stärkt die Position der Käufer- und Bauherrenseite deutlich. Für die andere Seite müssen vor allem die Vertragsmuster, AGB und die SIA-Verweise überprüft und überarbeitet werden.
Allgemein lohnt es sich bei einem Grundstückkauf oder einem geplanten Hausbau rechtliche Hilfe zu holen, damit Unsicherheiten bereits vor Vertragsabschluss behoben werden können. Gerne unterstützen wir Sie dabei. Nehmen Sie mit uns Kontakt auf!
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