Das Bauhandwerkerpfandrecht
Die Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten fungiert als bekanntes und häufig gewähltes Mittel zur Sicherung der Werklohnforderung von Handwerkern und Unternehmern. Das Pfandrecht ist dabei auf dem Grundstück, auf welchem pfandberechtigte Arbeiten geleistet werden, einzutragen. Die Eruierung des Grundstücks und des dazugehörigen Grundeigentümers ist regelmässig unkompliziert in Fällen, in denen der alleinige Grundeigentümer gleichzeitig der Vertragspartner ist. Doch wie ist bei Gesamtüberbauungen, Miteigentums- oder Stockwerkeigentumsverhältnissen vorzugehen und was gilt es bei der Eintragung speziell zu beachten?
Gesamtüberbauungen
Bei Gesamtüberbauungen ist zunächst zu unterscheiden, ob die Arbeiten auf mehreren Häusern und gleichzeitig auf einem einzelnen Grundstück erfolgt sind oder ob sich die Arbeiten über mehrere Grundstücke erstrecken. Zur Klärung dieser Frage wird regelmässig auf die kantonalen Geoportale im Internet zurückgegriffen.
Im ersten Fall, beim Bau mehrerer Häuser auf einem einzelnen Grundstück, gibt es grundsätzlich nur ein Pfandobjekt. Zu beachten gilt jedoch, dass jedes Haus einem unabhängigen Fristenlauf unterliegt. Das bedeutet, das Bauhandwerkerpfandrecht muss jeweils 4 Monate ab Vollendung der letzten Arbeit am entsprechenden Haus im Grundbuch eingetragen sein.
Werden im zweiten Fall auf mehreren Grundstücken pfandberechtigte Arbeiten geleistet, wird die Pfandsumme auf den einzelnen Parzellen verteilt. Folglich darf jedes Grundstück nur im Umfang der tatsächlich geleisteten Arbeit belastet werden, sprich es bedarf pro Grundstück jeweils ein Gesuch um Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts. Damit dies in der Praxis umsetzbar ist, muss der Handwerker oder Unternehmer nachweisen können, welche konkreten pfandberechtigten Arbeiten er an welchen Grundstücken erbracht hat. Mit anderen Worten ist für jedes Grundstück und für jedes einzelne Gebäude auf dem Grundstück die Arbeit und die dafür geschuldete Werklohnforderung separat zu ermitteln, belegen und in Rechnung zu stellen. Eine allfällige Vereinbarung eines Pauschalpreises für die gesamte Überbauung entbindet den Unternehmer nicht von dieser Obliegenheit, weshalb bereits bei Ausführung der Arbeiten eine gewisse Sorgfalt bezüglich der Dokumentation zu walten lassen gilt.
Miteigentum
Miteigentumsanteile werden rechtlich als eigenständige Grundstücke behandelt und können folglich mit Bauhandwerkerpfandrechten belastet werden. Damit stehen dem Handwerker oder Unternehmer grundsätzlich das Gesamtgrundstück oder die Miteigentumsanteile als Pfandobjekt zur Verfügung, er hat ein entsprechendes Wahlrecht. Das Gesamtgrundstück kommt jedoch als Pfandobjekt nur in Frage, soweit noch kein Miteigentumsanteil vorgängig mit einem Grundpfand oder Grundlast belastet wurde (vgl. Art. 648 Abs. 3 ZGB). In der Praxis empfiehlt sich daher regelmässig, das Bauhandwerkerpfandrecht direkt auf den Miteigentumsanteilen eintragen zu lassen. Dazu muss sodann die Pfandsumme nach Massgabe der Wertquote auf die einzelnen Miteigentumsanteile aufgeteilt werden. Es ist nicht möglich, die gesamte Pfandsumme nur einem einzelnen Miteigentumsanteil zu belasten.
Stockwerkeigentum
Auch bei Stockwerkeigentumsverhältnissen können grundsätzlich mehrere einzelne Grundstücke mit Bauhandwerkerpfandrechten belastet werden, einerseits das Stammgrundstück und andererseits die einzelnen Stockwerkeigentumsanteile.
Als erster Schritt gilt im Einzelfall zu klären, ob die pfandberechtigten Arbeiten an den sogenannten gemeinschaftlichen Teilen oder an im Sonderrecht stehenden Räumlichkeiten erbracht wurden. Zu den Arbeiten an gemeinschaftlichen Teilen zählen beispielsweise Dach- oder Fassadenarbeiten, während Küchen- und Badumbauten zu Arbeiten im Sonderrecht gehören.
Betreffen die Bauarbeiten gemeinschaftliche Teile, hat der Handwerker oder Unternehmer analog zum Miteigentum wieder die Wahl, auf welchem Grundstück er das Bauhandwerkerpfandrecht eintragen lässt. Das Bauhandwerkerpfandrecht kann somit grundsätzlich auch zulasten des Stammgrundstücks eingetragen werden. Dies ist jedoch weiterhin nur möglich, soweit die einzelnen Stockwerkeigentumsanteile noch nicht mit Grundlasten oder Grundpfand belastet sind. Entscheidet sich der Handwerker oder Unternehmer hingegen, das Bauhandwerkerpfandrecht auf den Stockwerkeigentumsanteilen eintragen zu lassen, kann er die Pfandsumme nach Massgabe der Wertquoten aufteilen. Zur Ermittlung der einzelnen Wertquoten der Stockwerkeigentümer ist ein Grundbuchauszug zu konsultieren.
Leistet der Handwerker oder Unternehmer Arbeiten an den im Sonderrecht stehenden Räumlichkeiten, ist das Bauhandwerkerpfandrecht zulasten des effektiv betroffenen Stockwerkeigentumsanteil einzutragen. Schwierigkeiten ergeben sich in der Praxis vor allem dann, wenn der Handwerker oder Unternehmer sich zu Umbauarbeiten an mehreren Stockwerkeigentumseinheiten gleichzeitig verpflichtet hat, z.B. übernimmt er den Badausbau in allen Wohnungen. Analog zum Vorgehen bei einer Gesamtüberbauung mit mehreren Häusern und Grundstücken muss der Handwerker den Nachweis erbringen, an welchen Einheiten er welche Arbeiten zu welcher Summe geleistet hat. Da diese Eruierung im Nachgang erhebliche Schwierigkeiten bereiten kann, ist zu empfehlen, bereits vorgängig eine separate Arbeitsdokumentation und Rechnungsstellung anzufertigen.
Bei Arbeiten, welche sowohl gemeinschaftliche Teile als auch Teile im Sonderrecht betreffen, sind die Arbeiten und die dafür geschuldete Werklohnforderung in einem ersten Schritt entsprechend ihrer Zugehörigkeit auf die gemeinschaftlichen Teile und die Teile im Sonderrecht aufzuteilen. In einem zweiten Schritt erfolgt sodann die weitergehende Aufteilung gemäss obenstehenden Ausführungen.
Fazit
Bei der Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten bei Gesamtüberbauungen, Miteigentum oder Stockwerkeigentum ergeben sich in der Praxis häufig komplexe Fragen. Ein Gesuch um Eintragung auf ein falsches Grundstück führt unmittelbar zur Ablehnung des Anspruchs und allenfalls zur Verwirkung der Eintragungsfrist. Es empfiehlt sich daher, frühzeitig juristischen Rat einzuholen.
Gerne unterstützen wir Sie bei der Eintragung. Nehmen Sie mit uns Kontakt auf!
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