Mietzinserhöhungen aufgrund einer erfolgten Sanierung am Mietobjekt sind vorallem im Zeitalter der zahlreichen energetischen Massnahmen ein häufiges Streitthema zwischen Mieter und Vermieter. Das schweizerische Mietrecht, insbesondere das Obligationenrecht (OR) und die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG), regeln die Voraussetzungen einer zulässigen Mietzinserhöhung sowie wie eine Mietzinserhöhung gerichtlich überprüft werden kann.
Grundlagen der Mietzinserhöhung
Gemäss Art. 269 OR darf mit dem Mietzins u.a. kein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt werden, ansonsten dieser als missbräuchlich gilt. Liegt jedoch einer der in Art. 269a OR genannten Fälle vor, d.h. liegt der Mietzins zum Beispiel im Rahmen der Orts- und Quartierüblichkeit (lit. a) oder kann er durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet werden (lit. b), so ist in der Regel davon auszugehen, dass der Mietzins nicht missbräuchlich festgesetzt ist. Bei einer in Frage stehenden Sanierung, die als Grund für eine Mietzinserhöhung angerufen worden ist, ist daher zu überprüfen, ob die Sanierung zu Mehrleistungen des Vermieters geführt haben.
Formelle Voraussetzungen einer Mietzinserhöhung
Eine Mietzinserhöhung durch den Vermieter muss in formeller Sicht unter Verwendung des vom entsprechenden Kanton genehmigten Formulars angezeigt werden, auf welchem dem Mieter u.a. auch die Möglichkeit zur Anfechtung sowie die entsprechenden Konsequenzen im Detail erklärt werden. Erfolgt die Mietzinserhöhung nicht mittels amtlichen Formulars, so ist diese von vornherein nichtig, d.h. vollständig ungültig.
Zudem darf die Mietzinserhöhung erst auf den nächsten Kündigungstermin erfolgen und muss dem Mieter mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugestellt werden. Wird dies nicht eingehalten, so tritt die Mietzinserhöhung (ohne Anfechtung) erst auf den nächsten möglichen Kündigungstermin in Kraft.
Materielle Voraussetzungen bei umfassender Sanierung
Der in Art. 269a Abs. 1 lit. b OR genannte Grund einer zulässigen Mietzinserhöhung erfolgten Mehrleistungen des Vermieters wird in Art. 14 VMWG näher definiert. Relevant ist hierbei vorallem die Unterscheidung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen, zumal erstere vom Vermieter zu tragen sind, letztere (teilweise) mittels Mietzinserhöhung auf dem Mieter überwälzt werden dürfen.
Als Mehrleistungen gelten gemäss Art. 14 VMWG Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Auch energetische Verbesserungen wie Massnahmen zur Verminderung des Energieverlusts der Gebäudehülle oder Massnahmen zum Einsatz von erneuerbaren Energien gelten dabei als solche. Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen (insb. energetische Verbesserungen) gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.
Relevant ist im Weiteren, ob es sich um eine sog. umfassende Überholung bzw. Sanierung handelt, zumal diesfalls gesetzlich vermutet wird, dass die Sanierungssumme in der Regel zu 50–70 Prozent aus wertvermehrenden Investitionen besteht.
Als umfassende Überholungen gelten Sanierungsarbeiten, die den laufenden Unterhalt deutlich übersteigen, wesentliche Bauteile einer Liegenschaft betreffen und damit darauf abzielen, die Lebensdauer zu verlängern und zu modernisieren. Es ist dabei nicht zwingend vorausgesetzt, dass mehrere Bereiche einer Liegenschaft (z.B. Badezimmer, Sanitäranlagen, Malerarbeiten, Küche etc.) saniert werden. Vielmehr ist gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung allein die Grössenordnung des investierten Volumens im Verhältnis zu den jährlichen Mietzinseinnahmen entscheidend. Von einer umfassenden Überholung ist deshalb dann auszugehen, wenn der für die Sanierung investierte Betrag die durchschnittlichen jährlichen Unterhaltskosten erheblich übersteigen.
Liegt also aufgrund des erheblichen Sanierungsvolumens, das die jährlichen Mietzinseinnahmen deutlich übersteigt, eine umfassende Überholung i.S.v. Art. 14 VMWG vor, so hat die Vermieterschaft nicht mehr konkret zu belegen, dass eine tatsächliche Wertvermehrung stattgefunden hat und es ist im Weiteren auch unerheblich, inwieweit die Mieter subjektiv die getätigten Investitionen als nützlich empfinden, es sei denn diese gesetzliche Vermutung könnte widerlegt werden (was sich in der Praxis jedoch sehr schwierig gestaltet).
Liegt demnach eine umfassende Überholung vor, so gilt es als zulässig 50-70% der Sanierungssumme, unter vorgängigen Abzugs der Förderbeiträge und unter Berücksichtigung eines angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition, auf die Mietzinse zu überwälzen.
Rechte der Mieter
Eine mit dem amtlichen Formular angezeigte Mietzinserhöhung kann infolge Missbräuchlichkeit durch die Mieter innert 30 Tagen nach Erhalt des Formulars der Mietzinserhöhung, bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks der in Frage stehenden Mietsache angefochten werden.
Zudem können Mieter auch verlangen, dass der Vermieter alle relevanten Unterlagen zur Sanierung (insb. Bauabrechnungen, Unterlagen betreffend Fördergelder etc.) vorlegt, um die Zulässigkeit und die Berechnung der Mietzinserhöhung zu überprüfen.
Wird auf eine Anfechtung verzichtet bzw. verstreicht die Frist unbenützt, so erlangt eine formell rechtsgültig angezeigte Mietzinserhöhung Gültigkeit und es ist ab dem nächsten Kündigungstermin der neue erhöhte Mietzins geschuldet.
Fazit
Die Zulässigkeit einer Mietzinserhöhung infolge umfassender Überholungen hängt damit einerseits in formeller Sicht davon ab, ob diese mit dem korrekten Formular und rechtzeitig angezeigt worden ist sowie aus materiell rechtlicher Sicht, ob überhaupt um eine umfassende Überholung nach Art. 14 VMWG vorliegt und die Sanierungssumme wie auch die Kostenüberwälzung korrekt berechnet worden ist.
Für eine detaillierte Prüfung der Mietzinserhöhung lohnt es sich daher, von der Vermieterin sämtliche relevanten Belege einzufordern und dies im Einzelfall überprüfen zu lassen.
Gerne unterstützen wir Sie bei dieser Prüfung. Nehmen Sie mit uns Kontakt auf!
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